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新上海人购房计划受挫 纷纷卖掉房子改当租客

时间:2021-10-10 11:27  作者:admin  来源:未知  查看:  
内容摘要:澳门六合现场直播 。近期的二手房购房者中,新上海人比例占25%,一手楼盘购购者中约有30%是新上海人,调控之后这一指标下降约10%。但这并不意味着新上海人潜在的置业需求下降。中介市场研究部经理付伟认为,新上海人的购房比例下降主要受两方面原因影响。一...

  澳门六合现场直播。近期的二手房购房者中,新上海人比例占25%,一手楼盘购购者中约有30%是新上海人,调控之后这一指标下降约10%。但这并不意味着新上海人潜在的置业需求下降。中介市场研究部经理付伟认为,新上海人的购房比例下降主要受两方面原因影响。一方面,楼市新政后,购房门槛抬高,对外地居民的限贷和限购要求比较严格,须“凭票”购房,改善需求者大多数都不能购了,投资需求更是被完全遏制;另一方面,居高不下的房价也让不少年轻的新上海人,尤其是大量适婚白领望而却步,收入水平难以企及房价,这部 分需求很长时间都难以释放。可以说,新上海人正面临调控政策和房价的双重压力。

  然而,就在今年10月之后,本市的不少楼盘出现大幅降价,这让不少当了多年租客的新上海人再次萌生购房想法。那么,年末新上海人都是怎么淘房的?本期楼经和您来一探究竟。

  年末新上海人新盘购房坐标:嘉定新城、青浦新城、宝山西城区、宝山罗泾、浦东周康

  目前高房价的矛盾集中体现在外环以内的城区,由于人口密度高,土地供应有限,城区新盘价格大多新上海人都难以承受,只能将目光瞄准外环区域或远郊板块。近期上海楼市新盘供应热点区域集中在嘉定、宝山、青浦和原南汇区域,约占全市今年公寓住宅新增供应量的47%,这些区域也成为了新上海人关注的热点板块。

  位于轨交1号线附近的某楼盘是宝山西城区板块的标杆大盘。其房价在去年年末已经逼近2万元/平方米,而在这一轮房价下跌过程中,其房价降至1.7万元/平方米。同处宝山,位于罗泾板块的某楼盘,11月时的均价由1.2万元/平方米降至9800元/平方米,降幅将近20%。而根据中介门店的客户汇总数据显示,在前往这些楼盘的看房和购房人群中,新上海人的比例为36%-40%。前者虽然价格略高,但是有便捷的交通优势,后者虽然较远,但是已经接近全市新盘价格的较低水平。

  因此,新上海人往往更看中楼盘的价格,虽然许多上海人对于房价比较敏感,但敏感程度是不同。简单说,当前要购房并且正在购房的新上海人绝大部分都是刚性需求,他们需要解决的是名义上“先有房”,而不是“先有房子住”的问题,因此许多人虽购了房,但为了上班方便,仍然会选择靠近城区租房住,因为自己所购的房子往往很远。

  二手房市场在这一轮调控中显得比新房市场还要冷清。不过,即便如此,低总价的市区老公房在冷淡的二手房市场里仍显活跃。虽然新上海人对于老公房的房源品质往往并不满意,看房时也常会抱怨房型差,采光不好。但考虑了地段位置、配套、交通便捷等因素后,还是会选择出手。

  来自河南郑州市的陈先生已在上海工作了好几年,本月他购购了一套位于金杨板块的小两房,面积约60平方米,总价129万元,这套房子房东原来要求的价格是134万元,由于市场环境不好,虽然挂牌价还不错,但却少人关注。所以才能有5万元的价格让步。以往,这样的房源基本上都是以挂牌价成交。为其服务的中介手中也在代理销售一些一手楼盘,但陈先生较终还是选择了二手房。因为那些一手楼盘虽然品质和景观都很好,但位置太远。

  实际上像陈先生这样选择购购性价比高的老 公房的新上海人不在少数,毕竟,市区的房子将来出手也相对容易,即使不卖也能租到一定价格。

  虽然调控政策已开始介入租赁市场,但今年房屋租金上涨的现象依然普遍。租金上涨受到诸多外在因素影响,但从根本上说,还是供需结构性矛盾导致。外围板块房屋空置率居高不下,而在城区,绝大多数板块却面临中低价租赁房源供应紧张局面。

  数百万外来常住人口是上海租赁市场需求的主体,其中打算在上海长期定居并工作生活的新上海人的比例也相当大。租金的上涨,使新上海人需要背负更多的生活压力,特别是参加工作只有一两年的年轻人,房租费用往往要占到其工资收入的20%-30%,有的甚至更高。

  松江九亭是新上海人租房较集中的板块。据介绍,一家中介门店平均每月成交的租赁房源达近20套,租客中,新上海人占比超过八九成,而合租房源占一半左右。目前九亭板块一房的租金约为2300元/月,两房的租金在2800元之间,以普通装修的次新房源为主,如果和靠近市区的一些老公房相比,租金虽然并未便宜多少,但功能分区往往更合理,更适合两个以上的家庭合租,这样分摊下来,租赁成本能下降很多。

  楼市不给力,不仅购房的纠结,卖房的也一样纠结。不过,在这样的纠结市中,也有人敢于抛掉自己手头先进的房子过上租房生活。“我准备把外环的房子卖了,在市租房子,换成几十万上百万的现金在手,用一部份钱租房住,大部份钱用来安享晚年,也在有生之年做一回‘富人’。”

  谈起自己的设想,在外企从事财务工作的薛先生很是来劲儿。早在2001年,薛先生在普陀嘉定交界区域购入一套2003年交房的期房,当时单价3200元/平方米,126平方米的三方一厅价格约40万元,头付只要2成。在父母的帮助下,薛先生头付10万元,贷款30万,分15年期偿还。而接下来几年,薛先生的房子价格在飞速上蹿:4500元/平方米、5800元/平方米、7000元/平方米、8000元/平方米……到2005年,该小区的精 单价已突破万元大关。

  如今,这里的二手房房价又较2005年翻了一番,薛先生动起了卖出现有房子,改成在市租房子的计划。“即使我的房子涨到300万元,如果我一直自己住的话,涨与不涨跟我毫无关系,我还是住在外环边上,每天花好几个公里在路上挤公交。但是若卖了回笼资金后租住在市,这笔资产就由’死钱’变成了‘活钱’。”薛先生分析道,若以较终卖房到手240万元(去除各类交易成本后的保守到手价),以一年期存款利率3.5%计,该笔房款一年的存款收益可达8.4万元,利息平均分摊到每个月就有700 0元。“7000元可以在市租到配置和环境不错的2室户房源,或中环附近的3室房源。”薛先生坦言,虽然这两年房租的价格也呈现水涨船高的态势,但从这几年房价和房租的变化情况看,房价涨幅仍然明显大于房租的涨幅。

  不过,从今年来看,情况似乎发生了变化。薛先生表示,以他居住的小区来看,目前二手房挂牌价格几乎较一年前没怎么变动过,在通胀效应下,购房保值增值似乎已经不灵验了。“房价的拐点或许已经到来,是时候作出选择,是继续持有还是落袋为安了。”基于对房价未来走势悲观的看法,薛先生认为,与其继续守住可能存在缩水风险的固定资产,不如在总资产变动不大的前提下,更多考虑生活品质。“由于我们夫妻俩都在市区工作,在市租房居住虽然可能面临缺失’家的感觉’,但每天节约大量的时间成本是可以预见的。有了更多的可支配时间,也就意味着更多财富和机会的可能。”

  对于薛先生的大胆设想,也有人表示无法认同。有购房者认为,这一做法过于激进。她认为,房价、房租价格和存款利率一直呈现波动状态,要准确预期未来数十年的变动几无可能。“若三者长期处于相对静态,那先卖房再租房具有一定的可操作性,但目前要预言这一做法能’跑赢’大市,还为时尚早。”

  本周,中国人民银行三年来头次下调存款准备金率,如同资本市场一样,房地产业内随即也奔走相告,有大佬更是对此重大利好谨慎评之:别太乐观,快卖房、缓建房、不拿地、现金为王。

  从以往的经验来看,这种谨慎的乐观显然是有道理的,下调0.5%的存款准备金率,意味着银行系统向社会释放4000亿元左右贷款。

  地产开发商尽管销售可能仍然冷清,但只要能够借到钱,火烧眉毛的资金压力就能得到缓解。这样,他们就不必急着降价销售来回笼资金。正如同策咨询与研究发展姚伯均所言,现在调整存准率将给等待调控政策转向的开发商们更多的信心,告诉他们货币政策转向了,从而让他们更积极的捂盘不售,他认为国际大宗商品还在上涨,来年通胀的因素并没有消失,房地产价格处于高位,并没有出现明显的下跌,市场没有表现出应有的理性,更多是限购带来的行政调控的结果。

  很显然,种种官方和业内的言论都表明,较近的楼市调控还是不能放松。--诸如限购令--还将继续执行下去,因此,楼市的销售量要摆脱萧条,恐怕不容易。

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